L’avenir de l’habitat belge : une affaire d’Etat !

A quels défis majeurs doit-on s’attendre pour cette nouvelle décennie ? Comment construire, comment rénover dans le futur, afin d’habiter au mieux et d’atteindre les objectifs fixés ? La présente table ronde organisée à l’occasion du salon Batimoi à Marche-en-Famenne avait pour but d’avoir une série de réflexions et une vision plus précise sur l’évolution des futurs logements. Sans oublier les aspects technologiques, techniques et socio-économiques.

Cette table ronde était composée d’un panel de professionnels :

  • Robert de Mûelenaere – Administrateur délégué - Confédération de la Construction
  • Philippe Peret – Architecte – Responsable Aménagement du territoire-Urbanisme-Logement - Marche-en-Famenne
  • Stefan Hallez – Directeur Général - Maisons Blavier
  • Rudy Courbet – Responsable Promotion immobilière – Jumatt (Groupe Bostoen)
  • Anthony Casula – Gérant – Agence immobilière Easyhome
  • François Cloos – Directeur – Confédération de la Construction (Province du Luxembourg)
  • Marie-Françoise Martinot – Chargée de communication – Batimoi

Evolution annuel du marché

Au 1er janvier 2019, la Belgique comptait 4.552.745 bâtiments. Depuis 1995, le nombre de bâtiments a augmenté de 14 % en Belgique. Sur la même période, le nombre de logements a progressé de 24,4 % pour atteindre 5.514.939 unités.

La Région wallonne compte 24,3 % de logements en plus et 14,4 % de bâtiments en plus. En Région de Bruxelles-Capitale, l’augmentation du nombre de bâtiments est moins prononcée (1 % ) que dans les deux autres régions, mais le nombre de logements a cependant augmenté de 16,4 %. En Région flamande, on recense 26,1 % de logements en plus et 14,9 % de bâtiments en plus.

Au cours des 9 premiers mois de 2019, le nombre de permis de bâtir octroyés pour la construction de bâtiments résidentiels a reculé de 7,6% par rapport à la même période en 2018 et atteint 20.661 bâtiments. En Région flamande, la baisse était de 10,4%. Le nombre de permis de bâtir octroyés pour la construction de bâtiments résidentiels a augmenté de 2,5% en Région wallonne et a diminué de 15,8% dans la Région de Bruxelles-Capitale.

L’âge des bâtiments varie fortement d’une région à l’autre. En Wallonie, 21% des bâtiments ont été construits après 1981, 6,6 % en Région de Bruxelles-Capitale et 31,7 % en Flandre.

Robert de Mûelenaere

Suivant certaines études portant sur les perspectives de la croissance économique et donc du pouvoir d’achat, l’économie belge devrait connaîtra une progression avec un taux annuel moyen de 1% jusqu’en 2030. 

La faible croissance démographique annoncée (12.000.000 en 2030) induit une baisse de la main d’œuvre disponible qui devra être compensée par une meilleure productivité, afin de soutenir la croissance et fournir le pouvoir d’achat, sans lequel le financement des travaux ne peut se réaliser.

Or, le défi climatique que l’Europe veut relever aux échéances 2020, 2030 et 2050 suppose une rénovation en profondeur de notre parc immobilier. Il représente 40% de nos émissions de gaz à effet de serre. 50% de nos habitations sont mal isolés ou pas isolés et 90% de notre parc immobilier ne sont pas aux nouvelles normes.

Ces nouveaux défis devront être financés par chacun, ce qui n’est sera pas évident, compte tenu des choix fiscaux et de la politique hypothécaire.

Ce qui signifie que l’on se dirige vers des habitations davantage groupées et modulables dont la surface sera plus petite, elles seront mieux isolées, mieux ventilées et de plus en plus connectées. Sans oublier la donne ‘’mobilité et proximité’’.

Les entreprises devront également se montrer créatives et s’adapter en s’appuyant sur l’ évolution des outils numériques (augmentation de la productivité, diminution des malfaçons et donc des coûts) à la recherche de travailleurs de plus en plus qualifiés et orientés sur les nouveaux métiers dans un secteur en mutation.

Parallèlement, le politique devra également prendre ses responsabilités et se donner les moyens de ses ambitions. D’accepter de reconsidérer la fiscalité, le taux de TVA, le calcul du précompte immobilier, afin de solvabiliser les besoins. Avec un secteur de la construction qui tirera la croissance ces dix prochaines années comme il l’a fait ces dix dernières années, il sera payé en retour.

Comment les constructeurs, promoteurs perçoivent-ils le marché ?

Stefan Hallez

Rudy Courbet

On constate un basculement vers un marché locatif (Actuellement 70% sont propriétaires) L’élément fondamental du marché résidentiel actuel est ‘l’explosion’ du segment des appartements.

 L’explication réside à 4 niveaux :

  • Une érosion du pouvoir d’achat qui voit les revenus des acquéreurs stagner.
  • Accès à la propriété plus difficile. Malgré une diminution des taux (variable =1,20% au lieu de 1.41% // Fixe 20 ans = 1,64% au lieu de 1,94%) les organismes financiers deviennent plus rigides pour l’obtention d’un crédit.
  • Le coût d’une construction. Suite aux nouvelles normes et réglementations, les promoteurs sont confrontés à des surcoûts importants.
  • Changement de mentalité des jeunes générations (commerce et loisirs de proximité)

D’autre part, nous devons continuellement s’adapter aux difficultés du marché et trouver des solutions.

  • Construire de façon évolutive (Module par module)
  • Aménager intelligemment pour gagner chaque cm²
  • Tendance habitation ‘’Smart’’
  • Réduction de la superficie des habitations (La superficie moyenne des logements (maisons et appartements confondus) est passée de 122m² (1990) à 93m² (2019))
  • Densification du bâti (Diminution des constructions de maisons 4 façades au profit de constructions d’habitats groupés)
  • Délai pour l’obtention du permis de bâtir (une moyenne de 2,5 ans en RW et 10 mois en Flandre)

Il serait intelligent de prévoir pour les nouveaux logements immobiliers un partenariat entre le public (AIS, par exemple) et le privé.  Un partenariat où les CPAS seraient propriétaires du terrain et où le promoteur s’occupe de la construction.

Philippe Peret

Je rajouterais qu’il faut garder une architecture de qualité pour les nouvelles constructions et de respecter l’histoire des façades pour les grosses rénovations ou pour les projets ‘’démolition-reconstruction’’. La ville de Marche-en-Famenne est un bel exemple de réussite que cela soit au niveau du plan d’aménagement ou au niveau architecturale. Ceci grâce à une vue d’ensemble à long terme incluant tous les aspects environnementaux, sans oublier la mobilité et la proximité.

Anthony Casula

Durant les 2 dernières décennies, la hausse des prix de l’immobilier n’a pas été linéaire. Des augmentations plus fortes ont été alternées par des augmentations plus faibles. Toutefois, il a rarement été question d’une baisse des prix de l’immobilier, selon le dernier rapport annuel de la Banque Nationale.

Un rendement qui reste considérable

Durant la dernière décennie, à première vue, les augmentations de la valeur de l’immobilier ont été plus que considérables. Durant la période 2011-2019, selon le Baromètre de la Fédération des notaires, le prix moyen d’une maison dans notre pays a augmenté de 215.255 euros à 259.725 euros. Il s’agit d’une hausse de plus de 20%.  Durant cette même période, le prix des appartements a augmenté de 207.825 euros à 228.356 euros, soit une augmentation de presque 10%.

Des perspectives modérées

La question principale est de savoir à quoi nous pouvons nous attendre dans les années à venir. A ce niveau, les attentes sont quelque peu tempérées. Selon la Banque Nationale, l’immobilier dans notre pays est surévalué d’environ 6,5%.

Les dernières années, les candidats acheteurs ont pleinement profité de la baisse des taux d’intérêt. Suite à cette baisse, ils ont pu emprunter des montants de plus en plus élevés pour le même remboursement et donc payer des prix plus élevés pour leur achat. A présent, cet impact est quasiment neutralisé. Les taux sont déjà historiquement bas de sorte qu’ils ne puissent plus baisser, sauf si l’on introduit des taux négatifs pour les prêts hypothécaires.

Le moteur restant est celui des revenus disponibles. S’ils augmentent, ils pourront soutenir le marché de l’immobilier. Les prix de l’immobilier vont légèrement augmenter. Compte tenu du tout cela, pour les années à venir, les experts s’attendent à ce que les augmentations de prix considérables pour l’immobilier soient quelque peu dépassées. L’immobilier reste une valeur refuge.

Quelles évolutions vont marquer cette nouvelle décennie ?

Il est toujours difficile de prédire quels secteurs ou quelles technologies marqueront la prochaine décennie 2020, mais l’analyse du passé peut nous livrer certaines pistes. En regardant dans le rétroviseur, on constate que l’on a connu et/ou vécu les différentes évolutions lors des dernières décennies :

  • 1980 : L’ère du PC
  • 1990 : L’ère du Web
  • 2000 : L’ère du Smartphone
  • 2010 : L’ère du Social
  • 2020 : IA, l’intelligence artificielle ?

Quelle que soit la prochaine révolution, elle gravitera certainement autour de l’intelligence artificielle. Son impact dépendra de la capacité de l’homme à utiliser ces données à bon escient, avec intelligence et pour le bien de tous.

Qu’en est-il pour votre secteur ?

Stefan Hallez 

Maisons Blavier fête en 2020 ses 25 ans. L’équipe Blavier compte 120 personnes et réalise chaque année 300 logements pour un chiffres d’affaires de 50 Millions d’euros. Nous construisons partout en Belgique et à ce jour nous avons déjà réalisé quasi 5500 logements en Belgique. Fort de notre expérience, nous continuons à investir dans les nouvelles technologies pour rester en phase avec la demande du marché.

Soulignons également que la construction, confrontée à une transformation de ses métiers, reste, malgré les innovations technologiques évoquées, un secteur ‘à la traine’ en termes de numérisation. Or cette dernière est indispensable dès lors qu’on souhaite qu’une offre de services réponde aux demandes ‘cas par cas’ des clients finaux notamment en ce qui concerne le choix et l’intégration des sanitaires, cuisines, chauffage, etc.

Toutefois, c’est un vrai challenge pour le secteur, car l’évolution mise en évidence dans l’étude - baromètre du marché réalisé par Coméos (comeos.be) établit que le besoin de nouveaux logements en Belgique à l’horizon 2030 sera de 470.000 unités pour une population qui dépassera les 12 millions d’habitants.

Rudy Courbet

Nous devons continuellement s’adapter au marché. Pour se faire, la connectivité est devenue un point essentiel, qu’il s’agisse de l’acte de construire (robotique, préfabrication, drones, …) ou de l’usage de l’habitation par ses occupants (smart maison, smart city et smart citizen).

Plus globalement, le marché du résidentiel montre aujourd’hui une contradiction : Alors que le pouvoir d’achat est en baisse, les attentes (et donc les coûts) des services demandés par les consommateurs sont en hausse !

Anthony Casula 

Les agences immobilières seront interactives. Elles auront des vitrines intelligentes qui s’adapteront aux envies ou à la recherche de l’acheteur potentiel passant devant la vitrine pour lui montrer instantanément le genre de bien qu’il recherche en se connectant directement via son smartphone ou sa montre connectée.

Elles auront toutes leur salle de démonstration, où l’acheteur potentiel se sentira déjà chez lui et pourra se renseigner sereinement sur l’un des achats les plus importants de sa vie. Il découvrira ainsi son futur bien via une visite virtuelle immersive qui regroupe presque tous les sens. Les espaces au sein des agences dédiés aux visites virtuelles seront bien évidemment un levier majeur de cette interactivité à venir.

L’agent immobilier devra très bien connaître le quartier pour brosser toutes les facilités du futur environnement. En effet, les personnes ne chercheront plus à acheter une habitation de rêves. Ils achèteront un art de vivre.

D’autre part, nous aurons également un marché global partout dans le monde afin de faciliter les transactions immobilières et offrir ainsi un plus grand choix de biens. La plupart des propriétaires de biens seront en contact permanent avec un agent immobilier, qui les accompagnera pour gérer au mieux leur patrimoine. Il sera alors possible de faire des offres pour tous les biens immobiliers (en vente ou pas).

Le secteur de la construction garde toutefois une image positive

Robert de Mûelenaere

Le nombre d'entreprises de construction a augmenté entre le 2ème trimestre de 2018 et le 2éme trimestre 2019, pour atteindre un total de 115.669 unités dans le secteur. L'emploi dans le secteur suit lui aussi une courbe ascendante.  A la fin du deuxième trimestre 2019, 203.685 salariés et 79.669 travailleurs indépendants étaient actifs. Dans un même temps, le nombre de faillites d’entreprises de construction reste stable : 1.951 entreprises de construction ont fait faillite entre novembre 2018 et octobre 2019.

  • Toutefois, il est à constater qu’il y a encore 26 métiers en pénuries (quantité), 33 fonctions critiques (qualité) et 13500 postes vacants pour 30.000 demandeurs d’emplois dans le secteur de la construction.

C’est l’ensemble du secteur de la construction qui évolue. Les intégrations sur chantier du BIM et même d’objets connectés en sont la preuve. L’innovation fait partie de notre culture, nous avons à cœur d’accompagner les entreprises du secteur dans ces évolutions essentielles. C’est pourquoi nous leur proposons des services innovants et des formations pratiques qui intègrent les techniques et technologies nouvelles.

 Au vu du prochain gouvernement, les priorités du secteur s’établissent comme suit :

  • Une mise en œuvre rapide et suivie du pacte national pour les investissements stratégiques  
  • Une politique fiscale adaptée à l’investissement immobilier des ménages   
  • Une meilleure maîtrise des coûts de la construction   
  • La restauration de conditions correctes de concurrence   
  • Un cadre de fonctionnement mieux adapté aux besoins des entreprises   
  • Une nouvelle dynamique pour le marché du travail  
  • Une contribution à l’amélioration de la sécurité au travail 
  • Le soutien aux transitions numérique et technologique 

Conclusions

Nous avons un parc immobilier très énergivore. Rénover l’ensemble des bâtiments pour atteindre la norme ‘’Zéro énergie’’ est au-dessus de nos forces. Pour respecter les objectifs fixés et nos engagements européens, les efforts des citoyens et des professionnels du secteur ne suffiront pas.

Il est urgent que nos politiques comprennent l’ampleur du problème, établissent une feuille de route et posent des choix cohérents.

Dans l’immédiat, il s’agirait de :

  • Avoir une vision vers les investisseurs et pas uniquement vers les particuliers
  • Réduire le taux de TVA de 21% à 6% pour les opérations de démolition/reconstruction et la généraliser à toutes les villes et à tous les projets. (Actuellement cette mesure ne s’applique qu’à 32 villes et communes ET ne s’adresse qu’aux particuliers en excluant les constructeurs/développeurs professionnels).
  • Adapter les contraintes de nos RRU (Règlement Régional d’Urbanisme) ou de leurs équivalents empêchant des réductions majeures de superficies. Or ces superficies ont un coût et impactent le pouvoir d’achat des acquéreurs.
  • Dynamiser et simplifier l’accès aux aides, aux incitants fiscaux et aux primes.
  • Soutenir le secteur au niveau de la formation en alternance et des formations continuées
  • Revoir le calcul du précompte immobilier. En tenant compte des coûts réel de l’aménagement du territoire et de l’impact CO2, il est aberrant que le précompte immobilier d’une habitation se trouvant à quelques kilomètres du centre-ville, soit moindre que celui d’une habitation identique se trouvant dans le centre de la ville.
  • Réduire la durée d’obtention des permis de bâtir (Doit-elle encore rester une compétence exclusive du niveau communal ?)
En partenariat avec bati-info.be

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